自宅不動産の財産分与で頭金の援助がある場合の計算方法
結婚後に４０００万円でマンションを購入した夫婦で、ローンの残額が２７００万円、離婚時のマンションの時価が３６００万円の場合、３６００万円－２７００万円で、１１００万円が財産分与の対象になり、これを２分の１にするというのが一般的な考え方です。
しかし、実際は、このようなシンプルな事案は少ないです。
自宅不動産を財産分与にする場合に、よく問題になるのは、頭金を実家等が援助しているケースや、別居期間が長いケースです。
頭金を実家が援助している場合の考え方
例えば、上の例で、マンションの購入時に、代金４０００万円の内、頭金として５００万円を妻の実家が援助したとします。
実はこの場合の計算方法は複数が提唱されております。
【計算例１】
まず、購入時の価格４０００万円の内の５００万円に相当する割合を、妻の特有財産と考え、５００万円／４０００万円で、８分の１が妻の特有財産となります。
離婚時のマンションの時価が３６００万円、ローンの残額が２７００万円の場合、３６００万円－２７００万円で、１１００万円が純資産評価額になりますが、この純資産評価額の８分の１に相当する１３７万５０００円が、妻の特有財産になるという計算です。
実際に援助してもらった５００万円より減額となりますが、マンションの価値にローンが考慮されてしまうため、５００万円そのものの返還を求めるのは難しいです。
この特有財産を引くと（１１００万円－１３７万５０００円）、残りは９６２万５０００円となり、これを共有財産として２分の１にすると、４８１万２５００円が各自の取り分となります。
結論としては、
夫は、４８１万２５００円
妻は、６１８万７５００円（４８１万２５００円＋１３７万５０００円）
となります。
【計算例２】
購入時の価格４０００万円の内の５００万円に相当する割合を、妻の特有財産と考え、５００万円／４０００万円で、８分の１が妻の特有財産とする点は同じです。
しかし、特有財産の価格は、純資産評価ではなく、マンションの時価を基準に算定します。
つまり、マンションの時価が３６００万円である場合は、３６００万円×１/８で、４５０万円が特有財産の価額となります。
そして、夫婦の共有財産は、純資産評価から特有財産の価額を控除した残額になりますので、
離婚時のマンションの時価が３６００万円、ローンの残額が２７００万円の場合、３６００万円－２７００万円で１１００万円が純資産評価額
１１００万円から特有財産価額を控除すると、１１００万円－４５０万円＝６５０万円が夫婦の共有財産（一人当たり３２５万円）となり、
結論としては、
夫は、３２５万円
妻は、７７５万円（３２５万円＋４５０万円）
となります。
この計算方法には「頭金が優先的に考慮されており不公平である」という批判もあります。
特にオーバーローンの場合でも頭金の評価額が発生する点は問題でしょう。
【計算例３】
もう一つの計算は、頭金の存在も含め、すべて拠出金額の比率で計算する方法です。
ローン元利金返済額（利払い額と元本返済額の合計）を用います。
この方法は、繰り上げ返済を特有財産でおこなっている場合にも計算しやすいメリットがあります。
計算方法としては、まず各自の拠出額を求めます。
ここでは、ローン元利金返済額を２０００万円として試算します。
夫の拠出額＝頭金拠出０円＋ローン元利支払２０００万円／２＝１０００万円
妻の拠出額＝頭金拠出５００万円＋ローン元利支払２０００万円／２＝１５００万円
夫の拠出額比率 １０００万円／２５００万円＝０．４
妻の拠出額比率 １５００万円／２５００万円＝０．６
純資産評価額 １１００万円（３６００万円－２７００万円）
結論としては、
夫は、４４０万円
妻は、６６０万円
となります。
この計算方法はローン元利金返済額を、実際に資料を収集して正確に計算できるかという実務上の問題があります。
【新たに提唱されている計算方法】
「婚姻費用養育費問題研究会」が新たな計算法（鈴木方式）を提唱しています。
頭金の評価＝頭金×（時価－ローン残）／（購入額－ローン残）
という計算方法です（「婚姻費用・養育費等計算事例集」・婚姻費用養育費問題研究会）。
上記の例では、妻の特有財産である頭金の評価は
頭金５００万円×（時価３６００万円－ローン残２７００万円）／（購入額４０００万円－ローン残２７００万円）
で、約４２３万円となります。
そして、純資産１１００万円から４２３万円を控除した６７７万円を夫婦の共有財産とし、２分１を分与します。
結論としては、
夫は、３３８万５０００円
妻は、７６１万５０００円（４２３万円＋３３８万５０００円）
となります。
シンプルで分かりやすいという点と、計算資料を収集しやすいというメリットがあります。