不動産の財産分与について
不動産の財産分与は、現金と違い、価値の評価が難しいうえ、ローンの問題が絡むこともあり競技が複雑になることが多いです。
ローンがない場合は、話し合いの上でどちらかが居住し続けるか、売却して利益を二分割する方法がとられます。
問題は、ローンがある場合です。方法としては次の４つのパターンが多くあります。
例えば、夫が住宅の所有者で、ローンを夫名義で組んで支払いをしているものとします。
１つ目のパターンは、家を売却し、売却益を分ける場合です。このときは、家を売却し、売却益からローン残高を差し引いた額を財産分与の対象となります。もし売却後もローンが残ってしまう場合には、不動産は価値がないので財産分与の対象とはなりません。銀行との関係では、夫がローンの支払いを継続することになります。
２つ目のパターンは、家は夫の名義のままで夫がそこに住み続け、妻に金銭を支払う場合です。家は夫の名義のままで、夫が続けて残りの住宅ローンを支払い、夫がそこに住み続ける方法です。 この場合、不動産の評価額からローンの残高を引いた額を財産分与の対象と考え、家を出て行く妻に金銭などを分与します。
３つ目のパターンは、妻が住み続けるが、名義とローンの返済は夫のままである場合です。賃借権を設定して妻から家賃を取る方法や、使用借権を設定して妻に無料で住んでもらう方法などがあります。
４つ目のパターンは、家の名義を妻に変更するが、ローン返済は夫が行い、妻がそこに住み続ける場合です。この場合、ほかの財産の分与や、養育費といった部分での分与で夫の負担割合を軽くする場合が多いです。３つ目と４つ目の分与に伴う問題点として、夫が経済的にローンを支払えなくなったときに、妻が退去を迫られる可能性があります。
夫婦間で離婚に伴いローンの名義を変更したいと考えても、銀行が応じるとは限りません。銀行は、新しい名義人の収入や資産、新たに保証人をつけられるか等を審査しますので、事前に銀行と相談して、名義変更が可能か否か打診することも重要です。
